3 důvody proč se vyhnout kupní nebo darovací smlouvě z internetu
Rozhodli jste se pořídit si konečně vlastní bydlení, chcete investovat do nemovitosti nebo jste se s členem rodiny domluvili, že vám daruje chalupu? V takovém případě určitě zvažujete, jakým způsobem to udělat správně.
Internet je plný různých návodů a vzorů kupních či darovacích smluv. Na první pohled se zdá, že na takových smlouvách vlastně nic není. Jednoduše napíšete, co chcete převést, za jakou cenu, pár nějakých dalších povinností, a je to.
V tomto článku se podíváme na tři důvody, proč je vhodnější tyto záležitosti řešit s advokátem, než spoléhat na rady z internetu, které vám ve výsledku mohou přidělat mnoho starostí.
1. Důvod – vzor smluv nemusí být vhodný pro váš konkrétní případ
Vzor smlouvy nemusí upravovat všechna potřebná práva a povinnosti a obsahovat důležité přílohy.
Tento důvod je asi tím nejdůležitějším. I když najdete vzor na důvěryhodném webu a můžete s ním v některých případech převést nemovitost relativně bez problémů, nemusí být dostatečně přizpůsobena vašemu případu.
Může se stát, že nemovitost bude mít na sobě vázány určité právní povinnosti, které buďto budou samotnému převodu bránit nebo vás následně omezovat v užívání nemovitosti.
Jedná se hlavně o:
- věcná břemena doživotního užívání,
- vedení inženýrských sítí,
- zákaz zcizení apod.
Jako laik nemusíte vždy odhalit úskalí daných omezení. Ačkoliv vám na první pohled může připadat, že je to v pořádku, tak z toho následně mohou vzniknout velké problémy.
Toto zahrnuje i případy, kdy např. budete chtít v rámci darovací smlouvy naopak věcné břemeno zřídit nebo upravit jiné povinnosti.
Dopisováním smluv svépomocí můžete způsobit jejich neplatnost
V 99 % případů vzory smluv na internetu na výše uvedená specifika nemyslí. V případě, že se je tam sami pokusíte nějak dopsat, nemusíte zvolit zrovna vhodnou formulaci nebo vaše ujednání bude dokonce v rozporu se zákonem, čímž se stane ujednání nevymahatelným. To znamená, že soud vám už nepomůže pomoci anebo dokonce chybná formulace může zapříčinit neplatnost celé smlouvy. Skutečnost, že jste tam dopsali něco špatně, se může projevit klidně až po několika letech, kdy už bude na nápravu pozdě.
Vzory také nemusí odpovídat platné právní úpravě a mohou obsahovat odkazy na ustanovení, která již neplatí nebo byla novelizována.
Specifikace úhrady kupní ceny
V případě kupní smlouvy je asi nejpodstatnější částí úhrada kupní ceny, a to ať už jste na straně prodávajícího nebo kupujícího.
Vzory tuto část většinou řeší pouhým stanovením povinnosti uhradit kupní cenu na určitý bankovní účet ze strany kupujícího. To je ale v případech, kdy se jedná o milionové částky naprosto nedostatečné.
Úhradu kupní ceny lze ošetřit různými způsoby tak, aby byly chráněny obě strany.
Vždy je nutné tento způsob upravit přesně podle konkrétního případu.
Vzory také zpravidla neobsahují další povinnosti a náležitosti jako:
- předávací protokol, který specifikuje stav nemovitosti,
- skutečnost, kdo podá návrh na vklad,
- kdo zaplatí kolek apod.
Tyto náležitosti se možná někomu jeví jako drobnosti, ale doopravdy jimi nejsou, mohou totiž být důvodem k případným soudním sporům nebo k zbytečnému protahování celého procesu.
2. Důvod – hrozí zamítnutí převodu ze strany katastru nemovitostí
Žádný ze vzorů z internetu vám nezaručí, že obsahuje všechny náležitosti, které jsou potřebné pro to, aby katastr smlouvu skutečně přijal a došlo k řádnému převodu nemovitosti.
Katastr například nezajímá tolik, jakým způsobem si předáte nemovitost, kdo má jaká práva a povinnosti ve smluvním vztahu, přitom ale jiné náležitosti smlouvy velmi důkladně kontroluje.
Katastr nemovitostí velmi lpí na tom, jakým způsobem je nemovitost ve smlouvě specifikována a pokud je tam byť jen sebemenší chyba nebo překlep, vklad rovnou zamítne.
Jaké situace mohou například nastat?
Může se například stát, že do smlouvy zapomenete uvést skutečnost (v případě, že jste manželé), že nemovitost nabýváte do společného jmění manželů, a i to může být důvodem pro zamítnutí vkladu nebo to katastr zapíše špatně a vy se pak musíte domáhat úpravy.
Další z možných scénářů je, že zapomenete do smlouvy nějakou nemovitost uvést, takže katastr sice vklad provede, ale po několika letech zjistíte, že kousek zahrady je veden pod jiným parcelovým číslem, že sice záměrem prodávajícího bylo vám jej prodat, ale pozemek se nepřevedl, protože nebyl omylem uveden ve smlouvě. V případě, že se v mezidobí původní vlastník odstěhoval do zahraničí nebo zemřel, může být velký problém domoci se dodatečného převodu, který pro vás bude obzvlášť podstatný při pozdějším prodeji nemovitosti třetí osobě.
3. Důvod – provozovatelé webů nenesou za špatné vzory žádnou odpovědnost
Provozovatelé webů, ze kterých si smlouvy stáhnete, zpravidla nenesou žádnou odpovědnost za případné škody, které vám v důsledku chyb ve smlouvě mohou vzniknout. Tyto škody mohou dokonce v případě kupních smluv dosahovat řádů milionů.
Advokát nese odpovědnost a je také pojištěn
Pokud se rozhodnete sepsání darovací nebo kupní smlouvy svěřit advokátovi, tak nejenže získáte profesionálně sepsanou smlouvu, ale zároveň jste chránění proti újmě, která by mohla z případné chyby vzniknout. Advokát nese odpovědnost za škody způsobené svým profesním pochybením a je pro tyto případy pojištěn.
Doufám, že tyto informace pro vás byly užitečné. Pokud si chcete přečíst i další články o právu, mohl by vás zajímat tento – Jaký je rozdíl mezi právníkem a advokátem.
Máte na mě otázky, nebo byste si chtěli využít mých advokátních služeb? Napište mi.